A keď píšem veľká, myslím tým naozaj veľká. 🙂

Všeobecný príbeh okolo nás hovorí, že „dobre už bolo…“, že dnes je oveľa ťažšie postaviť rodinný dom ako za čias našich otcov a dedov. Pozrime sa teda do dlhodobých údajov a zistime, ako je to v skutočnosti.

Dnes sa pozrieme na to, ako sa vyvíjala cena rodinného domu za posledných dvadsať rokov. Ako sa menila cena pozemkov. Tieto údaje porovnáme s priemernou mzdou a s celkovými životnými nákladmi. Bude to veľa čísel, niekoľko grafov, možno trochu nudné. Našou odmenou bude, že budeme môcť svoj názor založiť na vedomostiach. Nie na dojmoch. A mám pocit, že práve názory vyrastajúce z poznatkov, a nie z dojmov, teraz potrebujeme tak trochu viac ako kedykoľvek predtým. 🙂

Dlhodobé údaje

Staviam domy už 30 rokov. Staviam domy v troch európskych krajinách a podľa počtu postavených domov som jedným z najväčších staviteľov domov v Európe. A dnes vám môžem poslúžiť dlhým radom dát.

Poďme sa teda najprv pozrieť na vývoj cien dvoch často stavaných domov. Poschodový dom 4+1 Ekonomik N7 a bungalov typu Katka.

  • Pred 20 rokmi ste tieto domy postavili za 70.000 EUR (Ekonomik N7) alebo 62.000 EUR (Katka).
  • Pred 10 rokmi to bolo 91.000 EUR (Ekonomik N7) a 86.000 EUR (Katka).
  • Napokon dnes, v roku 2023, teda o dvadsať rokov neskôr, stojí Ekonomik N7 155.000 EUR a Katka 147.000 EUR.

Viac ako dvojnásobok sa na prvý pohľad zdá byť dosť veľa. Ale je to stále len prvý pohľad. Porovnajme si to teda s priemernou mzdou a s tým, o koľko sa za tých dvadsať rokov zvýšili ceny ostatných tovarov okolo nás.

Priemerná mzda

Pozrel som sa teda na štatistický úrad a vyhľadal priemerné mzdy v jednotlivých rokoch.

  • V roku 2003 bola priemerná mzda v Slovenskej republike 14 365 SK ( 476,83 EUR) mesačne.
  • V roku 2013 to bolo 824 EUR mesačne.
  • A v roku 2023 (3. štvrťrok) je to 1373 EUR mesačne. A do konca roka sa pravdepodobne ešte o niečo zvýši.
  • Pred dvadsiatimi rokmi potrebovali naši otcovia na stavbu domu Ekonomik N7 147 priemerných miezd.
  • Pred desiatimi rokmi potrebovali 110 priemerných platov.
  • A dnes, ak chceme postaviť Ekonomik N7, potrebujeme 113 priemerných miezd.

V prípade domu Katka vyzerá rovnaký výpočet takto: 130 platov v roku 2003, 104 platov v roku 2013 a 107 platov dnes.

Z pohľadu čistej výstavby je teda zrejmé, že dnes postavené domy sú podstatne dostupnejšie ako pred 20 rokmi. A ponechám na chvíľu bokom, že dnes staviame výrazne lepšie domy, ako sa stavali pred 20 a 10 rokmi.

Priemerná mzda po druhýkrát

Toto úplne poznám. Hovorím priemerná mzda a mnohí z vás uvádzajú, že majú nižšiu ako priemernú mzdu. Dovoľte mi k tomu tri poznámky.

Po prvé, všetci sa usilujeme mať aspoň priemernú mzdu. Je ťažké byť vysoko nad priemerom. Na druhej strane, byť priemerný je celkom jednoduché. Tí, ktorí chcú mať dobrý život, by sa mali usilovať o aspoň priemernú mzdu. Bez úsilia dobré veci jednoducho samé od seba neprídu.

Moja druhá poznámka sa týka určitého fázového posunu. Niekto nemá dnešnú priemernú mzdu dnes. Je však veľmi pravdepodobné, že k tomu dôjde, možno s niekoľkoročným oneskorením. Trend je zvyčajne jasne daný. Pokles miezd je prakticky vylúčený. Najmä v štáte, kde chýba takmer 100 000 ľudí ochotných pracovať.

Takže určite mnohí z vás nemali v roku 2013 priemernú mzdu 824 EUR. K tej ste však prišli s niekoľkoročným oneskorením. Ale podarilo sa vám to. Splácanie domu je dlhodobá záležitosť. Je úplne jedno, či máte priemernú mzdu v čase, keď je to celoslovenský priemer, alebo o tri roky neskôr.

A tretia a najdôležitejšia poznámka. Priemernú mzdu dnes používam na porovnanie rastu cien s kúpnou silou. Zároveň je dôležité si uvedomiť, že dom si môžete postaviť, aj keď máte v rodine dva nižšie ako priemerné platy. V roku 2023 je priemerná mzda 1373 EUR. Dvaja ľudia s príjmom 1250 EUR a viac si môžu dovoliť dom Katka vrátane kúpy pozemku. Teda dva príjmy vo výške 2500 EUR spolu otvárajú možnosť vlastniť dom. Aj podpriemerný príjem, ak ste dvaja, stačí na stavbu domu.

Bez pozemku to nejde

Predchádzajúce odseky poukazujú na tých šťastlivcov, ktorí majú alebo dostanú pôdu od svojej rodiny. Väčšina z nás si však musí pozemok na stavbu domu kúpiť. A pozemok z nášho pohľadu veľmi zamieša karty.

Videli sme, že ceny domov rástli pomalšie, ako rástli príjmy. Samotné domy sa tak postupom času stávali čoraz dostupnejšími. V prípade pozemkov je situácia iná, divokejšia a menej priaznivá.

Pozemok, ktorý v roku 2003 stál 31.000 EUR, ste už o desať rokov neskôr, v roku 2013, kupovali za 65.000 EUR a o ďalších desať rokov neskôr, dnes, stojí ten istý pozemok 160.000 EUR.

Dynamika rastu cien pozemkov je teda obrovská. Z celého obdobia potom bolo najbrutálnejšie obdobie medzi rokmi 2021 a 2022. Počas tohto obdobia sa cena pozemkov zvýšila o 30 % za 12 mesiacov.

Ak si spočítame cenu pozemkov s naším domom Ekonomik N7, tak:

  • V roku 2003 spolu dom a pozemok stáli 101.000 EUR a potrebovali ste na to 211 priemerných platov.
  • V roku 2013 ten istý dom a ten istý pozemok stáli už 156.000 EUR a použili ste naň 189 platov.
  • Dnes v roku 2023 zaplatíte za ten istý dom a pozemok 315.000 EUR a budete potrebovať 229 platov.

Pozemok – kameň úrazu

Mimoriadne rýchly nárast cien pôdy núti mnohé rodiny zmeniť svoju stratégiu v oblasti pozemkov. Pre mnohých mojich klientov vyberám pozemky vo väčšej vzdialenosti za oveľa nižšiu cenu. Ak namiesto pozemku za 160.000 EUR kúpime pozemok vo väčšej vzdialenosti za 100.000 EUR, celková kúpna cena sa zníži na 255.000 EUR a budete potrebovať 185 priemerných platov.

Šťastím v nešťastí je zlepšujúca sa dopravná infraštruktúra. A tak sa niekedy dostaneme do miest, škôl a práce zo vzdialenejších krajov skôr ako pred dvadsiatimi rokmi z bližších krajov.

Takže klienti, ktorí sú ochotní zmeniť stratégiu výberu pôdy, sa dostanú na 211 priemerných platov potrebných v roku 2003 s potrebnými 185 priemernými platmi. Pri tomto častom zábere pôdy sú teda domy s pozemkami prekvapivo dostupnejšie ako pred dvadsiatimi a dokonca aj desiatimi rokmi.

Domy sú však iné. Úplne iné.

Z prvých odsekov vieme, že v roku 2003 ste potrebovali 147 priemerných platov, aby ste si kúpili dom ekonomickej triedy N7. V roku 2023 je to už len 111 priemerných zárobkov. Ale čo za svoje peniaze dostanete? Je dom v roku 2023 rovnaký alebo porovnateľný s domom v roku 2003? Nie, nie je. Dom postavený dnes je úplne neporovnateľný s domami postavenými pred 20 rokmi.

Legislatíva, povinné energetické certifikáty a najmä postupné znižovanie cien izolačných materiálov spôsobili veľký pohyb v zatepľovaní domov. Pred 20 rokmi bolo bežné, že murovaný dom sa tepelnou izoláciou nezatepľoval. Požadovaným štandardom bolo dvojité zasklenie, čo je z dnešného pohľadu mizerná izolácia. Štandardom bol plynový kotol a radiátory. Rekuperácia tepla a fotovoltaika neexistovali.

Dnes má dom dokonalú izoláciu obvodového plášťa, výbornú izoláciu strechy, senzačné okná, tepelné čerpadlo s podlahovým vykurovaním. Domy sú vetrané riadenou rekuperáciou a vyrábajú si vlastnú elektrinu vo vlastnej elektrárni, ktorá je zároveň prístreškom na parkovanie dvoch áut.

Takže porovnávať dom postavený pred dvadsiatimi rokmi s domom postaveným dnes je vlastne nemožné. Rozdiel medzi domami vidíte najmä v nákladoch na energie.

  • V roku 2003 potreboval Ekonomik N7 na svoju prevádzku 27,1 MWh/rok plynu a 3,32 MWh/rok elektriny.
  • V roku 2013 už spotreba plynu klesla takmer o polovicu na 14,6 MWh/rok. Je to dôsledok výrazne lepšej izolácie domu. A spotreba elektrickej energie zostala na rovnakej úrovni 3,32 MWh/rok.
  • V roku 2023 dom nespotrebuje žiadny plyn, pretože sa vykuruje tepelným čerpadlom, teda elektrinou. Približne 40 % elektriny si dom vyrába sám vo svojej fotovoltaike, takže nakupuje len 2,25 MWh/rok. Takže používate elektrinu a teplo a stále kupujete menej elektriny ako domy, ktoré mali len elektrinu.

Ešte jasnejšie to bude, ak si spotrebovanú energiu preložíme do reči peňazí. Na ocenenie energie použijeme aktuálne cenníky dodávateľov.

  • Dom postavený v roku 2003 má v súčasnosti mesačné náklady na energie vo výške cca. 298 EUR. Ročné náklady na energie cca. 3570 EUR.
  • Dom postavený v roku 2013 má už mesačné náklady cca. 191 €. Ročne 2290 EUR.
  • Dom postavený v tomto roku má mesačnú spotrebu 40 EUR a ročnú spotrebu 470 EUR.

A teraz ešte raz vrátane nákladov na energiu

Premýšľal som o tom, ako čo najlepšie premietnuť meniacu sa kvalitu domov do nášho pohľadu na cenovú dostupnosť. K cene domu a cene pozemku som teda pridal tretiu hodnotu, ktorou je energia zaplatená počas 50 rokov užívania. Vychádzal som z predpokladu, že do zmeny parametrov domov neinvestujeme stále, a tiež z dnešných cien energií. Samozrejme, ceny energií sa v priebehu 20 rokov menili a menili. Dnešná úroveň sa však blíži k mediánu. Takže obrázok nám prinesie relevantný.

Takže v roku 2003 ste si kúpili dom Ekonomik N7 za 70.000 EUR. Pozemok za 31.000 EUR a energie za 50 rokov užívania vás stáli 178.500 EUR. Celá kombinácia bývania vo vašom dome postavenom v roku 2003 vás stála 279.500 EUR. A vydelené priemernou mzdou v roku 2003 to bude 586 priemerných miezd z roku 2003.

V roku 2013 to už bolo 91.000 EUR za dom + 65.000 EUR za pozemok a 114.500 EUR za 50 rokov energie. Celkovo celý balík pre osobu, ktorá stavala v roku 2013, vyšiel na 270.500 EUR. Áno, áno, balík dom + pozemok + náklady na energie bol v roku 2013 lacnejší ako v roku 2003. Prepočítané na vtedajšiu priemernú mzdu to bolo 328 priemerných miezd.

Nakoniec dnes bude náš vzorec vyzerať takto: 155.000 EUR dom + 160.000 EUR + 23.500 EUR. Takže celý balík: dom, pozemok, energie na 50 rokov dnes vychádza na 362.056 EUR. A prepočítané na súčasnú priemernú mzdu je to 247 priemerných platov.

Prekvapujúce, však?

Teda až do chvíle, kým vám niekto nepovie, že to už bolo. A že postaviť dom je dnes oveľa ťažšie ako kedykoľvek predtým, potom by ste sa mýlili. Povedzte takému ignorantovi, že sa mýli. Že nám dnes stačí 247 priemerných miezd, pričom naši rodičia potrebovali 586 miezd. Že dnes je ľahšie postaviť dom, ako to bolo pred desiatimi rokmi. A oveľa jednoduchšie, ako to bolo pred 20 rokmi.

Aký bude dom za ďalších 20 rokov

Keď vidíte veľký vývoj domov, môžu vám napadnúť dve otázky.

  1. Prečo sa pred dvadsiatimi rokmi nestavali domy na dnešnej úrovni?
  2. A budú domy o toľko ďalej za ďalších dvadsať rokov?

Pred dvadsiatimi rokmi nebolo možné postaviť dom dnešnej kvality. Mnohé technológie neexistovali. Niektoré síce existovali, ale za vývojové ceny – astronomické ceny. Technológiu môžete v dome použiť vtedy, keď má ekonomickú návratnosť. Jednoducho povedané, keď to má zmysel. To sa deje posledných 20 rokov. Ako ceny postupne klesali, menili sa modely efektívnosti a do domu prichádzali nové technológie.

Izolácia obvodového plášťa domu sa už zmení len veľmi málo. Dosiahli sme vrchol účinnosti. Dnešná spotreba je už taká malá, že dodatočné náklady na jej zníženie sa už jednoducho neoplatia. Preto budú domy postavené o dvadsať rokov veľmi podobné z hľadiska úrovne tepelnej izolácie a použitých materiálov.

Na druhej strane, technológie prejdú veľkým vývojom. Inteligentné domy. Okenné sklo fungujúce ako fotovoltaika. Strešné škridly fungujúce ako fotovoltaika. Určite sa bude klásť veľký dôraz na domy aktívne podporujúce zdravie. Domy s vysokou úrovňou záporných iónov sa nepochybne stanú štandardom. Domy s potlačeným elektromagnetickým žiarením. Vývojom prejdú tepelné čerpadlá a rekuperačné jednotky.

Technológia sa bude veľmi vyvíjať. Samotné domy budú o dvadsať rokov technologicky veľmi podobné domom, ktoré staviame dnes.

Žijeme v dobrých časoch

Naše vnímanie času dnes formujú viac sociálne siete ako fakty a údaje. To je vo všeobecnosti veľmi nebezpečný jav. O tom, či žijeme šťastný život, nerozhoduje objektívna situácia okolo nás. O našom šťastí rozhoduje to, ako vnímame svet okolo nás a čo zaň považujeme. Ak začneme vnímať aj dobrú situáciu ako zlé obdobie, potom bude naozaj ťažké byť šťastný.

Niektorí ľudia majú vlastnosť porovnávať dnešok s vysnívaným ideálom. A sú plní hnevu tam, kde sa nám nedarí dosiahnuť ideál. Vedzte teda, že dobrý čas a ideálny svet sú dva úplne odlišné pojmy. Dobrá doba je pre mňa taká, v ktorej žijeme lepšie, ako žili naši otcovia a dedovia. Dobrá doba je pre mňa taká, v ktorej máme veľmi dobrú zdravotnú starostlivosť, kde drvivá väčšina ľudí nehladuje, kde vidím veľké percento ľudí cestovať, kde má každý slobodu čítať knihy, ktoré chce čítať. Dobrá doba je pre mňa aj taká, v ktorej si môžem postaviť veľký dom a potrebujem na to menej splátok ako moji rodičia pred dvadsiatimi rokmi.

David Mencl

PS:
Ďakujem kolegovi Martinovi Protivovi za nájdenie technických údajov o domoch spred dvadsiatich rokov. A Ondrejovi Pechmanovi za vytvorenie energetických certifikátov pre všetky tie špecifikácie podľa súčasnej metodiky, čo mi umožnilo porovnať neporovnateľné. Bolo to veľa práce a ja mu za seba i za čitateľov ďakujem. 👍