Dnes si povieme o tom, prečo vás rastúce sadzby nemusia stresovať a pri dobre nastavenej hypotéke vás pravdepodobne ani nezaujímajú. O tom, ako si pripraviť hypotéku, ktorá bude najlepším bankovým produktom vášho života.

O tom, ako si hypotéku užiť namiesto paniky z rastúcich úrokových sadzieb.

Dom by mal byť miestom radosti. A hypotéka kľúčom k odomknutiu tejto radosti. A rozhodne by nemala byť dôvodom na stres z toho, že úrokové sadzby rastú. V Českej republike sa namiesto vysvetľovania a zvyšovania ekonomickej gramotnosti zvyčajne uberáme cestou nariadení a príkazov. Dnes zisťujeme, že táto cesta regulácií vôbec nefunguje. A máme obrovské množstvo hypoték bez pochopenia a bez zabezpečenia pre rast úrokových sadzieb. Hypotéky, ktoré vedú k stresu, keď sa sadzby zvýšia.

Zbytočne.

Pri správnej hypotéke a správnej kombinácii hypotéky a úspor nie je dôvod obávať sa zmeny sadzieb. Naopak, opakované zvyšovanie a znižovanie úrokových sadzieb je normálnou súčasťou každej dlhodobej hypotéky. Ľudia by to vedeli, keby sme kládli dôraz na gramotnosť namiesto regulácie.

Som súčasťou tohto odvetvia. Cítim sa spoluzodpovedný. Už mnoho rokov radím svojim priateľom, klientom a ľuďom, ktorých ani nepoznám a ktorí mi len napíšu na Blog alebo do e-mailu. A až dnes ma napadlo napísať jednoduché rady na Blog a sprístupniť ich všetkým. Niekedy nevidíme to najočividnejšie.

Tak to napravujem a prichádzam s návodom, ako si dobre nastaviť hypotéku. Ako mať svoju Chytrú hypotéku.

Vždy si nastavte hypotéku na dlhodobú priemernú sadzbu a rozumne sa zabezpečte proti výkyvom.

Mnohým sa to bude zdať ťažko uveriteľné, ale aj ja som bol kedysi mladý. 🙂 A aj som splatil hypotéku. Keď som si bral hypotéku, oveľa viac ma zaujímala dlhodobá priemerná sadzba ako aktuálna sadzba. Z dlhodobej sadzby si môžete vypočítať, koľko budete za svoj dom v skutočnosti časom platiť. Môžete si overiť, či bude hypotéka bezpečná, a tiež sa zabezpečiť na krátke obdobia, keď sadzby výrazne stúpnu.

Práve toto zabezpečenie dnes mnohým ľuďom chýba a vrhá ich do nervozity a úzkosti. Zbytočne. 🙁

Ak si vyberiete 4-izbový dom s pozemkom v celkovej cene 220 000,- EUR, vaša dlhodobá splátka bude približne 840,- EUR mesačne. Váš rozpočet by preto mal zohľadňovať túto dlhodobú splátku.

Počas doby splácania hypotéky potom zažijete mnoho rokov, kedy bude splátka výrazne nižšia ako priemer. Po mnoho rokov budete splácať približne 720,- EUR. A zažijete aj obdobia (kratšie), keď bude splátka napríklad 1000,- EUR.

Pri posudzovaní primeranosti hypotéky nie je rozumné vychádzať z extrémnych hodnôt úrokových sadzieb. Nedá vám to dobrú predstavu, či počítate s najnižšou alebo najvyššou sadzbou. Správny a pre vás relevantný údaj je dlhodobá priemerná splátka. Ten vám povie, koľko v skutočnosti zaplatíte za svoj dom za 30 rokov. A koľko budete musieť zarobiť počas celého života v rôznych meniacich sa situáciách.

Katka 12

Dom Katka 12 za 134 000,- EUR s pozemkom za 80 000,- EUR

V programe Nulová hotovosť je doba splácania 30 rokov.

Dlhodobá mesačná splátka 830,- EUR (3,08%).

Nízka splátka 722,- EUR (1,8%)

Vysoká splátka 1015,- EUR (5%)

Kombinujte hypotéku so sporením na dôchodok. Šikovne si „zafixujte“ mesačnú splátku počas celej doby splatnosti hypotéky.

Dlhodobá mesačná splátka by nemala byť maximálna, ktorú rodinný rozpočet zvládne. Aj po zaplatení dlhodobej splátky by mala v rodinnom rozpočte zostať malá suma ako rezerva.

Táto malá rezerva je kľúčom k vášmu pokoju počas celej doby splatnosti hypotéky. Rezervu používajte ako pohyblivý sporiaci účet. Keď sú teda sadzby nízke a splátka hypotéky nižšia, ušetríte viac. Keď sadzby stúpajú, šetríte menej alebo dokonca počas obmedzeného obdobia vysokých splátok hypotéky neušetríte nič.

Opäť v našom príklade. Ak je vaša hypotéka pri priemernej sadzbe (840,- EUR), potom si na dôchodok mesačne sporíte okrem splátky hypotéky ďalších 80,- EUR. Keď sadzby klesnú (720,- EUR), ušetríte mesačne 160,- EUR. Keď sadzby rastú, sporíte menej a keď dosiahnu vrchol, skrátka prestanete sporiť úplne.

Je to automatický proces. Pohyb sadzieb vás neznepokojuje. Nezáleží na tom, aká je sadzba v utorok a vo štvrtok. Záleží vám na tom, aká bude priemerná sadzba počas celej doby splatnosti vašej hypotéky. Kombinácia hypotéky a sporenia vám prinesie:

1. Predvídateľnosť. Počas celého 30-ročného obdobia splácania viete, že hypotéka a dôchodkové sporenie vás budú stáť 920,- EUR mesačne. Vždy budete vynakladať rovnakú sumu bez ohľadu na meniace sa sadzby.

2. Viete, že za tridsať rokov budete mať svoj dom splatený. A že jeho hodnota bude značná. Takže budete bohatí ľudia.

3. A viete tiež, že ste si vytvorili veľmi značný rezervný kapitál. Možno na dôchodok.

4. Kľud. Zmena úrokových sadzieb vás necháva v pokoji. Sadzby menia podiel vašich platieb na jednotlivých produktoch. Nie celková suma. Zmena teda neohrozí pokoj vášho rozpočtu.

Dominik 46

Dom Dominik 46 za 218 000,- EUR s pozemkom za 120 000,- EUR

V programe Nulová hotovosť je splatnosť 30 rokov.

Dlhodobá mesačná splátka 1309,- EUR (3,08%).

Nízka splátka 1127,- EUR (1,8%)

Vysoká splátka 1603,- EUR (5%)

Čas pracuje pre vás.

Ak máte hypotéku, potom čas pracuje pre vás. A pracuje naozaj tvrdo.

Peniaze časom strácajú hodnotu. Dokonca aj peniaze, ktoré dlhujete banke. O tridsať rokov, keď splatíte poslednú časť pôžičky, bude hodnota vašich peňazí menej ako polovica dnešnej hodnoty. Na druhej strane hodnota vašej nehnuteľnosti výrazne stúpa. Ak ste dnes kúpili nehnuteľnosť za 200 000,- EUR, jej hodnota za tridsať rokov bude viac ako 800 000,- EUR

A čo je najdôležitejšie, splátka bude rovnaká po celú dobu vášho splácania. Priemerná mzda sa však postupne zvyšuje. Ak bude vaša mzda kopírovať trend priemernej mzdy, hypotéka bude zaberať čoraz menšiu časť vášho rozpočtu.

V našom príklade domu 4+1 s pozemkom predstavuje dlhodobá splátka (840,- EUR) teraz 52 % jednej priemernej mzdy. S rastom priemernej mzdy sa bude váha tejto splátky postupne znižovať. Za päť rokov bude predstavovať 39 % priemernej mzdy. O desať rokov budete na splácanie hypotéky potrebovať menej ako štvrtinu priemernej mzdy. O dvadsať rokov nebude výška splátky hypotéky na dom stresujúca pre váš rodinný rozpočet. Zároveň je možné, že v tom čase využijete program EK na výmenu domu a zvýšený rozpočet použijete na výmenu svojho domu za nový.

Postupné znižovanie zaťaženia rodinného rozpočtu splátkami hypotéky je jedným z dôvodov, prečo sa hypotéky stali najrozšírenejším produktom financovania bývania v celom vyspelom svete. A je to aj efekt, ktorý si väčšina klientov českých bánk málo uvedomuje a môže si ho len predstavovať.

Priemerné mzdy rýchlo rastú

Priemerná mzda v Českej republike za posledných desať rokov výrazne rastie. V roku 2012 bola priemerná mzda 965,- EUR mesačne. V roku 2022 to bolo už 1605,- EUR.

Ekonómovia očakávajú, že mzdy výrazne porastú aj v nasledujúcom desaťročí. V roku 2027 očakávajú, že priemerná mzda v Českej republike bude približne 2120,- EUR a v roku 2032 bude priemerná mesačná mzda približne 2400,- EUR.

Výška mesačnej splátky zostáva nezmenená. Priemerná mzda rastie. Ak v roku 2022 bude splátka predstavovať 50 % priemernej mzdy, očakávame, že v roku 2032 to bude len 24 %. Rast miezd teda pomáha splácať hypotéky väčšine ľudí.

Aké doplnkové sporenie si vybrať?

Pri inteligentnej hypotéke kombinujete hypotéku s druhým doplnkovým produktom – sporením. Keď splátky hypotéky klesajú, viac sporíte. Keď rastú, sporíte menej alebo vôbec. Sporenie jednoducho zodpovedá stabilnej výške vašej mesačnej splátky. Platíte rovnako bez ohľadu na úrokové sadzby.

Priatelia a klienti sa ma často pýtajú, aký sporiaci produkt si majú vybrať. Na túto otázku je dosť zložité odpovedať. V skutočnosti je pre každého viac či menej vhodná iná forma. Vo všeobecnosti si vyberiete medzi bezrizikovou možnosťou s nižším výnosom alebo mierne rizikovou možnosťou s vyšším výnosom. Prípadne kombináciu oboch možností.

Tým, ktorí uprednostňujú bezrizikovú cestu, by som odporučil klasickú stavebnú sporiteľňu so štátnou podporou. Pri stavebnom sporení s priemerným mesačným vkladom 80,- EUR môžete za tridsať rokov nasporiť 40 000,- EUR.

Tí, ktorí znesú aj mierne riziko, sa pravdepodobne pozrú na možnosť investovania do akcií. Možno prostredníctvom stránky www.portu.cz. Tam je už riziko vyššie a zhodnotenie je prirodzene vyššie. Ak si budete pravidelne sporiť 80,- EUR, za tridsať rokov odídete do dôchodku s úsporami vo výške približne 240 000,- EUR.

Svojim priateľom často odporúčam kombináciu oboch možností. Časť peňazí vložíme do stavebnej sporiteľne a časť do akcií. Tým, že využívame aj zhodnotenie hodnoty nehnuteľnosti, vlastne veľmi dobre rozložíme riziká budúceho vývoja.

Bohatý dôchodok

Kombinovaná platba 920,- EUR do hypotéky a sporenia vám prinesie dobré a príjemné bývanie. Nasporené prostriedky na dôchodok v hodnote približne 240 000,- EUR. A vytvorí majetok v hodnote približne 800 000,- EUR pre vaše bývanie. To je výsledok Chytrej hypotéky.

V prípade nepriaznivej situácie

Prajem všetkým ľahkú cestu životom. A najčastejšie sa na ľahkú cestu vyberú tí, ktorí myslia na zadné vrátka. Plán B v prípade nepriazne osudu. Tí, ktorí majú plán pre prípad nepriazne osudu, ho zvyčajne nepotrebujú. 🙂 Aj inteligentná hypotéka musí mať plán B. A dokonca niekoľko plánov B.

Úspory, ktoré použijete, by mali byť úplne zadarmo. Teda peniaze, do ktorých môžete kedykoľvek siahnuť, ak sa vyskytne nečakaná komplikácia. Neočakávanou komplikáciou nesmie byť to, že si chcete kúpiť nové auto. Ale to je o disciplíne, to si necháme na iný blog. Prvou možnosťou v náročných časoch budú teda peniaze nasporené a zhodnotené v sporiacom produkte.

Vždy môžete tiež v prípade núdze predať svoj dom. Hypotéka vám v tom nebráni. Ak si dom dobre postavíte, jeho hodnota bude od prvého dňa vždy vyššia ako dlh voči banke.

Ekonómovia si svoje domy stavajú dobre. Aj preto ponúkajú svojim klientom možnosť dom vrátiť. V takom prípade klient ES dostane späť všetky peniaze, ktoré doteraz zaplatil na splátku. Inými slovami, ak dom vrátite za päť, desať alebo dokonca dvadsať rokov, ES zaplatí zostávajúci dlh banke a vy dostanete späť všetky splátky hypotéky a všetky ostatné platby, ktoré ste mali s výstavbou domu. Inými slovami, päť rokov ste bývali zadarmo. Len za komunálne služby, ktoré ste používali. Táto možnosť je tiež súčasťou tzv. inteligentnej hypotéky.

Hypotéka má byť najlepším finančným produktom vášho života.

Staviam domy už 30 rokov. Som presvedčený, že bývanie vo vlastnom dome robí ľudí šťastnejšími. Dáva vzťahom väčšiu šancu dozrieť do kvalitného, trvalého vzťahu, ktorý počas života nestráca na hodnote, alebo ju dokonca zvyšuje. A tiež verím, že bývanie vo vlastnom dome robí ľudí nielen šťastnejšími, ale aj bohatšími.

Hypotéka je skvelý nástroj na bývanie vo vlastnom dome. Kľúč, ktorý túto možnosť odomyká. Takže dúfam, že vám tieto moje rady pomôžu nastaviť si dobrú hypotéku, ktorá vás nebude stresovať, ktorá vám pomôže zhodnotiť váš majetok a hlavne, ktorá vám umožní žiť šťastnejší život. Pre vás a vaše deti. Ak sa mi to podarí, potom má moje úsilie zmysel. Budem vám veľmi vďačný za váš komentár.

S prianím šťastného života David Mencl