Ako sa musel cítiť astronóm Galileo, ktorý ako jeden z mála vedel ? Aké to bolo presviedčať tých, ktorí boli z definície podozrievaví voči pokroku ? Aj dnes treba obhajovať pokrokové myšlienky pred tými, ktorí im možno vôbec nerozumejú, ale o to viac ich odmietajú.
Hospodárske budovy integrujú do svojich služieb celú cestu k domu. Od hľadania pozemku, cez správny projekt, financovanie až po výstavbu domu a následnú údržbu. Spojením všetkých častí do jednej služby prinášame výrazne bezpečnejší proces. Hoci túto cestu razíme už dvadsať rokov, náš prístup je stále nový, niektorými nepochopený a príliš pokročilý.
A tak ako svojho času Galileo, aj ja budem vysvetľovať znova a znova. Pretože kde sú informácie, tam je aj pochopenie. A kde je pochopenie, tam môže byť pokrok. 🙂
Stará cesta
Ak chceme pochopiť výhody nového, musíme najprv pochopiť, ako funguje starý spôsob.
Pozemok
Ak si chcete postaviť dom, musíte nájsť pozemok. Ešte nemáte staviteľa ani projektanta, takže výber pozemku nemáte s kým konzultovať. Dáte teda na radu svojich známych, zájdete na stavebný úrad a kúpite pozemok. Približne 20 % stavebníkov neskôr zistí, že pozemok obsahoval vážnu komplikáciu, o ktorej pri kúpe nevedeli. Komplikáciu, ktorá bude stáť peniaze alebo veľa času.
Ak máte peniaze, zaplatíte za pozemok zo svojich úspor, ak ich nemáte, využijete úver. Úver na pozemok je veľmi jednoduchý a rýchly. Dostupnosť pôžičky na pôdu nie je náhodná.
Len pri pôžičke na pôdu robí väčšina ľudí vážne chyby. Banky, ktoré ponúkajú najvýhodnejšie úvery na pôdu, sú neskôr tie, ktoré vám poskytnú najmenej výhodný úver na bývanie.
Idete financovať pozemok. Porovnáte si úrokové sadzby, ktoré tá ktorá banka ponúka, a vyberiete si tú najvýhodnejšiu. Banka založí na pozemok svoju hypotéku. Hypotéka je dokončená.
Problém je v tom, že samotná hypotéka na pozemok zvyčajne funguje len niekoľko mesiacov sama o sebe. Neskôr sa zmení na novú hypotéku, a to na hypotéku na dom a pozemok. Ak máte bankovú hypotéku na pozemok, nezostáva vám nič iné, ako ísť do tej istej banky aj pre úver na dom. Ale bohužiaľ. Podmienky, ktoré boli najlepšie na samotný pozemok, sú zrazu najhoršie na dom a pozemok. 🙁
Niekoľko mesiacov ste sa tešili z výborného úroku na pozemku. A teraz budete dlhé roky splácať drahú hypotéku na dom. S bankou sa nedá vyjednávať. Banka vie, že má na pozemok hypotéku a vy ste v podstate rukojemníkom situácie.
Hypotéka na dom
Niektorí z vás si možno myslia, že by bolo skvelé vziať si hypotéku na dom a pozemok zároveň. Áno, bolo by to skvelé z mnohých dôvodov. Bohužiaľ, je to nemožné. Na vybavenie hypotéky na dom musí nevyhnutne existovať projekt a zmluva o dielo. Takže hypotéku nemôžete získať bez projektu domu.
Projekt
Kúpili ste pozemok a idete si objednať projekt. Toto je prekvapivo najväčší kameň úrazu. V hypotekárnej kalkulačke ste si vypočítali, koľko môžete mesačne platiť a aká musí byť maximálna cena domu. S týmto zadaním prichádzate k projektantovi. Projektant vypracuje dobré riešenie domu, ktoré vám bude vyhovovať. Žiaľ, projekt nie je lacná záležitosť. Nemôže byť. Projektantovi neplatíte ani tak za hodiny práce, ale za znalosti a zodpovednosť, ktorú nesie. Bohužiaľ, táto zodpovednosť nezahŕňa dodržiavanie ceny. A tu máte jednu absolútnu istotu. Keď sa so svojím projektom obrátite na stavbárov, zistíte, že dom sa za ponúknutú cenu postaviť nedá. Je to jednoducho železná zákonitosť. Objednáte si dom za 3 000 000, oslovíte dvadsať stavebníkov a najnižšia ponuka je 4 500 000. Prečo sa to stáva, si nechám na samostatný blog.
Takže máte v ruke projekt domu, ktorý je podstatne drahší, ako ste chceli. Ak to vaše financie znesú, budete platiť viac mesačných splátok, a preto budete pokračovať v stavbe. Ak však nedokážete splácať viac, potom ste minuli 150 000 až 300 000 na zbytočný projekt a musíte si objednať a zaplatiť nový.
Keď hypotéka na dom zlyhá
Mnohí ľudia zažili situáciu, keď im zlyhala hypotéka na dom. Banka im síce poskytla úver na pozemok, ale už im neposkytla úver na stavbu domu. V tomto prípade ste si kúpili pozemok a každý mesiac ho splácate. Zaplatili ste za jeden alebo dva projekty, premárnili ste more času a nervov a svoj vysnívaný dom nepostavíte.
Hypotéka na dom
Takže máte projekt, možno dva, a po istých peripetiách máte aj stavebné povolenie a môžete ísť na hypotéku. Nájsť najlepšiu hypotéku ? Pre laika nemožné. Každá banka vám povie, že je najlepšia. Ak sa pozeráte len na úrokovú sadzbu, robíte veľkú chybu. Úrok nie je rozhodujúcim parametrom, podľa ktorého sa posudzuje stavebná hypotéka.
Každá hypotekárna zmluva má svoje vlastné podmienky. Práve tie sú rozhodujúce. Je veľmi jednoduché pripraviť hypotéku na stojaci byt. Naopak, pripraviť hypotéku na postupnú výstavbu je veľmi zložité.
Väčšina poradcov, s ktorými sa stretnete, je veľmi dobrá v hypotékach na byty a pozemky. A väčšina z nich si vôbec neuvedomuje zložitosť hypotéky na stavbu na kľúč.
Stretli sme sa s mnohými klientmi, ktorí podpísali zmluvu s bankou a podľa zmluvy neboli schopní vôbec splniť podmienky čerpania a čerpať úver. Trápenie v takejto situácii je naozaj mimoriadne a zvyčajne aj drahé. Hypotéka na postupnú výstavbu musí mať parametre, ktoré zodpovedajú výstavbe. Bez tohto prepojenia je hypotéka bezcenná.
Výber stavebnej spoločnosti
Máte projekt, máte stavebné povolenie, máte hypotéku. Stačí si len vybrať dobrú stavebnú firmu. 🙂 Množstvo technológií, ktoré vám ponúknu v Českej republike, je katastrofa. Dom zo zlej technológie znamená dom s krátkou životnosťou a najmä dom, ktorého hodnota pri ďalšom predaji je okamžite nižšia, ako ste zaplatili. Zlá technológia stavby je pre rodinu obrovským ekonomickým rizikom.
Čo sa týka samotných stavebníkov, z desiatich firiem vám dobrý dom postavia dve a jedna vám poskytne dobrý záručný servis. Ak trafíte jednu výbornú z desiatich, stavba vás veľmi poteší. Ak nie, stavba bude pre vás veľkým utrpením.
Nepríjemným štandardom českého trhu je nedodržanie ceny. Zvyčajne preto, že sa v projekte urobí chyba počas výstavby. A vy ste projekt priniesli do stavebnej formy, takže za chybu musíte zaplatiť. Mnohí stavebníci zažili situáciu, keď stavebník zmizol aj s peniazmi na stavbu domu. Takže veľká opatrnosť pri výbere stavebníka je nevyhnutná.
Toto je štandardný spôsob, akým sa u nás domy stavali.
Riešenie ES
Dovoľte mi, aby som vám teraz predstavil spôsob, akým pracujeme v spoločnosti EC. Posúďte sami, či je a o koľko je bezpečnejší.
Test financovania
Prvým krokom, ktorý pre klienta urobíme, je test financovania. Počas prvých štyroch dní, odkedy ste naším klientom, sa vám predstaví váš finančný manažér. Požiada vás o vyplnenie dotazníka, na základe ktorého zanalyzuje vaše budúce možnosti financovania.
Test financovania rozdelí našich klientov do troch skupín.
80 % klientov má svoje financie v poriadku, a preto nie je dôvod očakávať v budúcnosti vážne komplikácie. Aj u týchto klientov je však potrebné postupovať pri financovaní rozumne.
12 % klientov má prekážku vo financovaní, ktorá je však pri väčšom úsilí riešiteľná. Títo klienti vedia, že ich cesta za financovaním bývania nebude úplne jednoduchá a rýchla, ale vedia, že sa môžu tešiť na splnenie svojho sna.
Pre 8 % klientov sa v dotazníku o financovaní objavuje veľký problém. Týmto klientom je odporučené ukončiť zmluvu alebo malému percentu šťastnejších z nich finančný manažér ponúkne presun do špeciálneho programu Fénix. Tu sú riešenia financovania vždy dlhodobou záležitosťou.
U tých klientov, u ktorých sa financovanie ukázalo ako nemožné, sa doteraz neuskutočnili žiadne väčšie projektové práce. Doterajšie náklady sú teda malé zvyčajne do 20.000,- Sk. Na rozdiel od starého spôsobu, kde sa klient o neúspechu často dozvedel až na samom konci, keď už zaplatil za pozemok a celý projekt.
Pozemok
Našli ste si svoj pozemok. A samozrejme máte plnú podporu projektového manažéra. Projektový manažér a projektant teda pozemok dôkladne skontrolujú. Skontrolujú, či sa na pozemku nenachádzajú nejaké skryté vady, ktoré by neskôr stavbu domu predražili alebo znemožnili. Celých 20 % pozemkov týmto testom neprechádza. Pri starom spôsobe by ste si kúpili pozemok so skrytou komplikáciou. Tu si po konzultácii s tímom nájdete nový pozemok.
Keď je pozemok v poriadku, projektový manažér skontroluje vašu zmluvu a pozemok vám dlhodobo rezervuje. Realitná kancelária, ktorá pozemok predáva, vás bude chcieť prinútiť, aby ste ho čo najskôr kúpili. Projektový manažér pre vás zabezpečí trojmesačnú rezerváciu pred samotnou kúpou. Tri mesiace rezervácie sú dostatočný čas na prípravu projektu a zistenie úplne všetkého o pozemku.
Úver na pozemok
V ES vieme, že pôžička na pozemok bude fungovať len na veľmi obmedzené obdobie niekoľkých mesiacov. Preto vo väčšine prípadov „predáme“ úroky z tohto úveru v prospech budúcej hypotéky na dom a pozemok. Akceptujeme vyššiu úrokovú sadzbu hypotéky na pozemok v prospech výhodných podmienok úveru na dom, ktorý budete splácať nasledujúcich 40 rokov. Budúci úver na dom už máme dobre pripravený, keď pripravujeme úver na pozemok.
Projekt
Vaše financovanie je priechodné a finančná manažérka dala súhlas na vypracovanie projektu. Podobu domu ste si už predtým odsúhlasili v štúdii. EK vám v projekte prinesie dve základné hodnoty. S cenou sa stretneme. To znamená, že ak je v zadaní navrhnúť dom za 120 000, dostanete projekt, ktorý pre vás postavíme za 120 000.
A čo viac, preberáme plnú zodpovednosť za váš projekt. Takže ak sa počas výstavby vyskytne v projekte chyba, budeme za ňu zodpovedať my. Oproti starému spôsobu sa tak projektovanie pre vás stáva skutočne bezrizikovou záležitosťou.
Stavebné povolenie
Proces vybavovania stavebného povolenia je niekedy naozaj bolestivý a plný nepochopiteľných požiadaviek zo strany úradov. Tak ako pri projekte, aj pri stavebnom povolení je však všetko úlohou ES. Väčšina klientov vôbec netuší, čo sa na úradoch deje. A tak to považujem za správne.
Hypotéka na dom
Možno už niekoľko mesiacov splácate drahú hypotéku na nehnuteľnosť. Ale na oplátku máte úplnú istotu, že hypotéka na dom a pozemok bude najlepšia možná. Vyhýbam sa slovu najlacnejší, keď najlepší a najlacnejší nemusí byť nevyhnutne to isté.
Váš manažér vám pripraví hypotéku, ktorá bude dokonale fungovať s domom. Postará sa o to, aby výstavba prebehla bez problémov. Plynulosť potom znamená kvalitu a skoré dokončenie. Celkové podmienky hypotéky budú výhodné a zachovajú vám slobodu rozhodovania v nasledujúcich rokoch. Využívame svoju veľkú váhu pri každom klientovi, aby sme vyjednali tie najlepšie podmienky.
Kontrola výstavby domu a servisné prehliadky
V ES garantujeme každému nášmu klientovi len tú najvyššiu kvalitu výstavby. Dokončujeme len dokonalé domy a každý dom necháme skontrolovať súdnym znalcom. Kvalitná výstavba s bezproblémovou technológiou, vám prinesie vyššiu likvidačnú cenu, ako ste za dom zaplatili. Vyššia prípadná likvidačná cena vám potom dáva veľkú istotu a pokoj pre prípadné budúce situácie.
Ku každému nášmu domu poskytujeme systém bezplatných servisných prehliadok. Na našich domoch vykonávame kontroly a udržiavame ich v stopercentnom stave po mnoho rokov. To opäť stráži hodnotu vašej investície a opäť vytvára bezpečné prostredie pre vás.
Toto je spôsob ES. Spôsob v každom ohľade bezpečnejší a pohodlnejší ako štandard na trhu. Viem to s istotou, rovnako ako Galileo vedel, že sa točí. 🙂
K tomuto článku nebyl dosud vložen žádný komentář.
Můžete být první.