Ako overiť staviteľa Vášho domu?

Časť 1: Hľadajte vo výkazoch

Redakcia časopisu Môj dom ma požiadala o Blog na želanie. „Napíšte nám Blog o tom, ako overiť staviteľa rodinného domu.“ Žiadosti uznávaného časopisu, ktorý formuje môj odbor, nemôžem inak než vyhovieť. Dnes teda o tom, ako si môžete preveriť svojho staviteľa predtým, než mu zveríte výstavbu Vášho domu. Časť prvá: Hľadajte vo výkazoch.

Keď som túto žiadosť prvýkrát prečítal, vykreslila mi úsmev na tvári. Je to vlastne žiadosť mimoriadne chytrý. Som najväčší staviteľ rodinných domov v Česku, Slovensku a Poľsku. Samozrejme, mám teda o svojom odbore obrovské množstvo interných informácií. Mám teda nielen tie informácie verejne dostupné a na svetlo ponúkané, ale aj tie, čo sa skrývajú v tieni.

Viem, kto má perspektívu a aj kto sa len tvári, že je happy, hoci sa krach dotýka kľučky. Viem, kto sa bez problémov prepracoval cez krízy posledných rokov a kto naopak vydáva dlhopisy, ktoré nikdy nevráti.

Dnes Vám teda ukážem, čo mnohí podceňujú a kde sa skrýva veľké množstvo cenných informácií. Ukážem vám, ako čítať v účtovných závierkach firiem, čo z nich pochopiť a čo očakávať.

Výkazy Vám povedia veľa.

Jedno pozretie do účtovnej závierky Vám o spoločnosti povie viac ako krásny dopis riaditeľa vytlačený na kriedový papier. Obzvlášť v prípade, keď mnohí riaditelia nechávajú písať svoje listy reklamnými agentúrami alebo dokonca umelou inteligenciou. 🙂

Ja píšem svoje listy riaditeľa sám. Za každým mojim slovom si stojím. Napriek tomu viem, že čísla v účtovnej závierke hovoria jasným jazykom a to nikto neoklame.

V Česku aj na Slovensku majú spoločnosti povinnosť podľa zákona ukladať svoje účtovné závierky do obchodného registra. Týmto sa Vám otvára vynikajúca príležitosť hlbokého nahliadnutia do fungovania spoločnosti, ktorú skúmate. Obzvlášť, ak si dáte tú námahu a zostavíte si obraz niekoľko rokov dozadu, dostanete cenný obraz.

Ten, koho hľadáte, je staviteľ, ktorý bude mať dlhodobo kladné hospodárenie. Staviteľ, ktorý pracuje s vlastným kapitálom, prípadne má rozumný pomer vlastných a cudzích zdrojov. Hľadáte staviteľa, ktorého čas už preveril a má teda históriu aspoň sedem rokov. Ideálne potom staviteľa s obratom vyšším ako 12 mil. EUR ročne.

Môže sa stať, že v registri zistíte rôzne veci. Pozrime sa teda, ako čítať rôzne situácie:

Nie sú zverejnené žiadne údaje.

Môže sa stať, že v obchodnom registri nenájdete žiadne výkazy. Samotná neexistencia povinných dokladov je veľmi významná informácia. Možno dokonca najdôležitejšia.

Každá spoločnosť pôsobiaca v Česku a na Slovensku má totiž zo zákona povinnosť posielať doklady na zverejnenie. Napriek tomu túto povinnosť mnohé spoločnosti nespĺňajú. Majú na to svoj dôvod, ale o tom neskôr.

Ak Váš budúci staviteľ nedodržiava povinnosť stanovenú zákonom, hovorí Vám to veľa o tom, ako bude neskôr dodržiavať normy, iné zákony, zmluvy alebo dokonca len ústne dohody s Vami.

V našom správaní sa v podstate opakujú stále podobné vzorce. Paradigma. Ak teda niekto nedodržuje zákon a nezverejňuje svoje obchodné výsledky, potom rýchlo odvráťte svoj pohľad niekam inde. A verte, že ste si práve ušetrili veľa starostí.

Moje prvé odporúčanie teda je: neverte tomu, kto nedodržiava zákon. Ak zákon a sankcie nie sú dostatočným dôvodom na poctivosť, potom Vám dané slovo nebude celkom iste.

Zlé hospodárske výsledky – strata.

Nikdy sa neuspokojte len s jedným výkazom za jeden rok. Vždy sa pozrite na dlhšiu časovú líniu a výsledky spočítajte za viac rokov. Ak za posledné štyri roky spočítate celkovú stratu, potom vedzte, že Vaše peniaze vstupujú do temného lesa, kde sa ľahko stratia.

Stavebníctvo je odvetvie s veľkou zotrvačnosťou. Problémy teda nevedú hneď k rýchlym koncom. Naopak, mnohí stavitelia s nepriaznivými číslami dokážu dlhé roky vytláčať klince klincami. Byť s takýmto staviteľom ako spolujazdec vo forme stavby vlastného domu je potom z niekoľkých dôvodov nebezpečné.

Najprv sa Vaša dnes zaplatená záloha stáva sponzorom minulých problémov. A na dokončenie Vášho domu bude staviteľ potrebovať vybrať zálohy zase niekde inde. Tento kolobeh záloh klientov je mimoriadne častý a extrémne nebezpečný problém. Odhadujem navyše, že až 70 % spoločností platí prvou zálohou od nového klienta dlhy u klientov predchádzajúcich. To potom vytvára extrémne rizikové prostredie.

Zistíte, či Váš staviteľ patrí do tejto rizikovej skupiny práve v jeho účtovných výkazoch. Zdravý staviteľ musí generovať zdravý zisk. Ak teda výkazy ukazujú straty, potom rýchlo viete, kam prichádzate.

Dávajte pozor na pohľad len cez jeden posledný výkaz. Poznám spoločnosti v odvetví, ktoré tri roky vytvárajú obrovskú stratu v miliónov EUR, aby potom raz za čas vykázali aj zisk. To obvykle v dobe, keď potrebujú predať na trhu svoje dlhopisy alebo si požičať v banke ďalší úver. Jeden malý zisk po rokoch veľkých strát však nič nezmení na skutočnosti, že Vaše peniaze prešli do temného lesa.

Dlhodobo zlé hospodárenie vedie aj k problémom s kvalitou. Stavitelia, ktorým bankrot dýcha na chrbát, majú oveľa častejšie sklony šetriť na technologických postupoch a materiáloch. A staviteľ so zlými hospodárskymi výsledkami má pochopiteľne aj zlú platobnú disciplínu voči svojim dodávateľom. Zlá platobná disciplína vedie k selekcii kvality dodávateľov. Tí dobrí totiž odchádzajú tam, kde sa platí včas. Zostávajú tí horší, ktorí na trhu hľadajú uplatnenie nesprávne.

Moje druhé odporúčanie teda je: nebuďte sponzorom minulých problémov. Ak nechcete prísť o peniaze a ak chcete dobrý dom, potom sa nutne vyhýbajte staviteľom, ktorí nemajú dobré hospodárske výsledky. Vyhnite sa temnému lesu.

Výkaz úplne chýba II.

Predchádzajúce dva príklady potom spojím do jedného. To, že niekto nedodrží zákon a nezverejní svoje výsledky, má obvykle veľmi jasný dôvod. Výkazy sú tak otrasné, že ich zverejnenie je ešte horšou možnosťou ako nezverejnenie a zaplatenie prípadnej pokuty. Preto niektorí v snahe nalákať budúcich klientov, ktorí vyrovnajú minulé dlhy, svoje výkazy utajujú a nezverejňujú.

Krátka história

Výkazy ste v registri našli, ale len za rok alebo dva? To ste potom možno narazili na pokračovanie temného lesa. To niekto staval, priviedol svoju spoločnosť k bankrotu, pripravil svojich minulých klientov o peniaze a dnes, s novou značkou, hľadá svojich klientov.

Samozrejme, krátku históriu má ale samozrejme aj ten, kto v odvetví úplne poctivo začína. Mám veľké sympatie k novým ľuďom, ktorí prichádzajú do odvetvia. Všeobecne mám tiež tendenciu sa prikláňať k viere ich budúceho úspechu. Zároveň však viem, že stavebníctvo je veľmi náročné odvetvie. Vytvoriť úspešnú spoločnosť trvá desať a viac rokov. Samotný poctivý zámer k úspechu nestačí. A mnoho spoločností začínajúcich s poctivou myšlienkou bohužiaľ neprežije ani piaty rok svojho existencie. Z podstaty teda viem, že mladá spoločnosť má svoju skúsenosť a históriu budovať ako subdodávateľ veľkej spoločnosti, nie riskovať peniaze koncového zákazníka. Teda Vaše peniaze.

Moja tretia rada teda je: ako hlavného partnera pre stavbu Vášho domu si vyberte spoločnosť s dobrou históriou, dlhšou ako sedem rokov.

Dávajte pozor na príliš vysoké cudzie zdroje.

Komplikovanejší a stále veľmi zaujímavý pohľad Vám prinesie podiel vlastného kapitálu spoločnosti v porovnaní s cudzími zdrojmi. Je desivým trendom posledných rokov, že mnohí stavitelia svoje predchádzajúce zlé výsledky prelepia požičiavaním si veľkého množstva peňazí. Veľmi často potom formou dlhopisov. Dlhopisy dávajú spoločnostiam možnosť na niekoľko rokov vyzerať dobre, no v skutočnosti však dieru pod spoločnosťou dramaticky zväčšujú.

Raz totiž príde deň účtovania, teda deň, keď bude nutné dlhopisy zaplatiť. A to bude moment, keď prídu o peniaze mnohí držitelia dlhopisov aj zákazníci vo firmách s uhradenými zálohami. Ak je pre Vás téma dlhopisov stavebných firiem zaujímavá, odporúčam podcast Šťastný dům a špeciálne diel Čeká developerské dluhopisy vlna krachů?

Ak Váš staviteľ využíva dlhopisové financovanie, vedzte, že pre banky je príliš rizikovým partnerom. Siahol po drahom a rizikovom financovaní, keď to jeho situácia zjavne vyžadovala. Ak Váš staviteľ využíva dlhopisové financovanie, nie je to staviteľ bezpečný.

Moja štvrtá rada teda je: vyhnite sa spoločnostiam s príliš vysokými cudzími zdrojmi. Sú zvyčajne časovanou bombou. Nechcete byť v epicentre, keď k výbuchu dôjde.

Nevyznáte sa v množstve vedľajších spoločností

Chcete sa pozrieť na výsledky overenej spoločnosti a namiesto jasnej štruktúry nájdete mnoho ďalších podspoločností? Namiesto jednej výslednice by ste si potom museli naštudovať dvadsať alebo dokonca štyridsať výsledníc. Prelúskať sa tak širokou štruktúrou je pre Vás ťažké, až skoro nemožné.

Presne o to šlo.

Česko a Slovensko sú legislatívne náročné krajiny. Viesť v našej krajine spoločnosť a dodržať všetky povinnosti a záväzky je celkom náročné a tiež drahé na prácu ľudí. Preto si dobre rozmyslíte, či chcete tieto náklady navyše absolvovať.

Napriek tomu niektorí podnikatelia v stavebníctve vytvárajú vedľa svojej hlavnej spoločnosti ešte desiatky ďalších podradených, väčšinou im ide o jednoduchý trik uviesť trh svojou neprehľadnosťou do omylu.

Na výsledkovej správe materskej spoločnosti udržiavajú pekné sympatické výsledky. Na vedľajších spoločnostiach potom rozpustia veľké straty, prípadne tie desivé cudzie zdroje. Konsolidovanú uzávierku, ktorá by všetko naprieč spoločnosťami sčítala, potom radšej neukážu.

Vlastne nejde o nič iné ako o chytrejšie riešenie prvého odstavca – Výkazy úplne chýbajú.

Veľké množstvo firiem v skupine má za cieľ urobiť celý obraz značne neprehľadným. Je to dymová clona, celkom drahá a organizačne náročná. Ak niekomu stojí za to vytvárať takto náročné konštrukcie, aby zakryl skutočný stav, potom verte, že zakrývaný obraz nebude ani trochu pekný.

Moja piata rada teda znie: vyberajte staviteľa, ktorý bude transparentný. Kto hrá férovo, hrá férovo vždy. Kto hľadá krátke cesty, krátke cesty robí väčšinou.

Veľký obrat, väčšia ochrana.

Pri poslednej časti trochu váham. Chcem Vám napísať, že väčší obrat poskytuje firme väčšiu ochranu v ťažkých časoch. Zároveň však mám v obore veľa priateľov, ktorí majú malé firmy s malým obratom a do svojej práce vkladajú celé svoje veľké srdce. A nechcem byť k nim nespravodlivý.

Verím, že po troch hrozných rokoch (covid, inflácia, vojna) sa pomaly dostávame do obdobia pokoja a stability. V období pokoja sa situácia pre malé aj veľké firmy vyrovná. V období pokoja nebude dôležité, aký má firma veľký obrat, ale aké charaktery vedú jednotlivé firmy.

Možno tento môj text budete čítať niekedy o pár rokov. Možno v čase, keď sa na obzore bude rysovať ďalšia veľká búrka. Pre prípady ťažkých časov platí, že lepšie odolávajú tí s veľkým obratom. Veľký obrat Vám dáva výhody pri jednaní s výrobcami materiálov. Dáva Vám prednosť v stavebninách. Otvára Vám možnosti v bankách, ktoré sú malým bohužiaľ uzatvorené.

Hranica ročného obratu, ktorý už spoločnosť chráni, je približne 12 mil. EUR ročne. Od tejto sumy môžeme staviteľa považovať za podstatného a svojou veľkosťou čiastočne chráneného.

Šiesta a dnes posledná rada teda znie: v ťažkých časoch verte ťažkým váham.

Tak som splnil úlohu časopisu Můj dům. Opísal som, ako sa sám vo svojom obore na prvom mieste orientujem. Už dávno som sa naučil, že čísla mi o firme povedia veľa. Na druhom mieste potom dávam na osobné poznanie. O tom teda niekedy nabudúce. 🙂

Prajem všetkým pekné dni a radostné vstávanie.

David Mencl