Niekto sa rozhodne v novembri a nasledujúci rok v septembri sa nasťahuje do nového domu. A iní čakajú na svoj vysnívaný dom tri roky. Dnes Vám vysvetlím ako dlho sa budete na svoj dom tešiť Vy. Ako dlho trvá stavba domu a čo všetko môže ovplyvniť termíny. 

Stavba domu za 7 mesiacov 

Cesta k vlastného domu nezačína stavbou. Začína prípravou, projektom a stavebným povolením. Ja však tento blog začnem stavbou. Pretože ako pravý staviteľ mám najradšej stavbu a táto je pre mňa „stredom vesmíru“. A tiež preto, že otázka: 

„Ako dlho bude stavba trvať?“ 

Je najčastejšou otázkou, ktorú od vás dostávam. 

Teda vedzte, že: 

  • Technologicky sa dá murovaný dom postaviť za 4,5 mesiaca. Vtedy, ak všetko na stavbe ide ideálne na minútu presne. 

  • Na stavbe však nikdy nič neprebieha na minútu presne, preto sme si v ES dali do zmluvy záväzok postaviť dom za 7 mesiacov. 

  • V skutočnosti sa však cielime na 6 mesiacov. Takže si nechávame mesiac ako rezervu na nepredvídané udalosti. 

  • A hoci sa cielime na 6 mesiacov výstavby, vaša výstavba bude s najväčšou pravdepodobnosťou trvať sľúbených 7 mesiacov. Jednoducho preto, že počas výstavby sa objaví niečo, čo na začiatku nepredpokladáme.

  • A ak sa vám 7 mesiacov výstavby zdá veľa, potom by ste mali vedieť, že drvivá väčšina staviteľov v Európe stavia tehlové domy v rozmedzí 18 až 24 mesiacov. To je trikrát dlhšie ako staviame my v ES.

  • Možno si kladiete otázku, či pomalšia stavba nie je kvalitnejšia. Nie, nie je. Pomalšia výstavba je pohodlnejšia pre organizáciu a teda aj pre stavebníka. Ale pomalšia stavba zároveň znamená dlhšie otvorenú stavbu všetkým klimatickým podmienkam a teda horšiu výslednú kvalitu. Postaviť dom za 7 mesiacov namiesto 18 je dobré pre kvalitu aj pre Vašu peňaženku. 🙂

Ak hovoríme o časoch výstavby, potom je potrebné dodať, že tieto vychádzajú z murovaného domu s obývaným podkrovím, kde je stropná doska z vložiek miako. Dom nie je podpivničený a má bežnú sedlovú strechu. Jeho výstavba je naplánovaná na obdobie od marca do novembra. 

Časové kroky bežnej výstavby 

Jednotlivé kroky stavby vyzerajú takto: 

30 dní – príprava stavby, zameranie geodetom, výškové zameranie, objednanie všetkých stavebných materiálov. Pomalý rozbeh pred nasledujúcim dlhým šprintom. 🙂

30 dní – základový výkop, základové pásy, základová doska

20 dní – hydroizolácia pod obvodovou konštrukciou, murivo 1. poschodia

40 dní – vodorovné konštrukcie (strop) – objednávka stropu, dodávka, montáž

30 dní – nadmurovky, krov, strecha, okná

Hrubá uzavretá stavba je teda dokončená za 4 mesiace od začiatku výstavby. Dokončenie domu potom prebieha v týchto termínoch:

20 dní – hrubé inštalácie

20 dní – omietky a fasáda 

10 dní – betonáž podláh 

40 dní – dokončenie domu, obklady, finálne podlahy, dvere, schody 

 Vplyvy predlžujúce výstavbu domu 

Môže sa výstavba domu predĺžiť z plánovaných 7 mesiacov? Áno, existuje mnoho vplyvov, ktoré môžu predĺžiť termín dokončenia stavby domu. 

Jednotlivé vplyvy zoradím podľa frekvencie výskytu. Od najmenej častého až po vplyv, ktorý ovplyvňuje výstavbu najčastejšie zo všetkých. 

 Náročnejšia výstavba domu 

Neštandardné konštrukcie budú mať vplyv na obvyklú dĺžku stavby. Podpivničenie domu. Monolitické betónové konštrukcie. Neštandardné odklady fasády. Každý z týchto prvkov predĺži výstavbu vášho domu: 

  • 40 dní – pivnice : zemné práce, murivo, izolácia 
  • 40 dní – povala: stropná doska. 
  • 60 dní – špeciálne monolitické konštrukcie 
  • 60 dní – špeciálna dodávka zavesenej fasády 

Ak bude váš dom podpivničený, zo 7 mesiacov výstavby môže byť aj rok a niečo. Jeho tvar si bude vyžadovať liaty betónový monolit, na fasádu sa zavesia panely Cetris a okolo domu bude potrebné zložité sklenené zábradlie. 

Ale zároveň pri pohľade na štatistiky vidím, že pravdepodobnosť oneskorenia je malá. Len 5 % domov postavených každý rok sa oneskorí kvôli výstavbe domu. Zvyčajne ide o najnáročnejšie domy, ktoré v danom roku postavíme. 

Problematický prístup na stavbu 

Náročná konštrukcia domu mala prekvapivo malý vplyv na štatistiky termínov. Väčší, aj keď stále nie zásadný vplyv vidím v zlom prístupe na stavenisko. Rýchla výstavba potrebuje dokonalé zásobovanie. Problémy s prístupom na stavenisko zdržia každý rok 7 % stavieb. 

Existujú dva problémy s prístupom. Prvým je prístup, ktorý neexistuje, alebo nie je vhodný pre veľké zariadenia – napríklad, ak nemôžete robiť betonáž s čerpadlom a miešačkou kvôli strmému svahu staveniska. Alebo, keď sa nevytočí nákladné auto, ktoré privezie strešné väzníky. Dôsledky týchto sťažených podmienok zásobovania zvyknú trvať až dva mesiace. Preto: 

  • 60 dní 

Druhým, často opakujúcim sa dôvodom je prerušenie dodávok v dôsledku realizácie sietí a ciest v oblasti. Stáva sa to najmä pri väčších developerských projektoch kde počas výstavby domov začne iný miestny developer realizovať siete a cesty. Často sa potom môže stať, že sa tieto dva projekty dostanú do kolízie a dôjde k prerušeniu zásobovania. Tam, kde je to možné, preto volíme riešenie predzásobením. Napriek tomu je vplyv týchto faktorov na termín vašej výstavby možný. 

Ak teda máte pozemok uprostred poľa a predávajúci pozemku sľubuje, že do začiatku našej výstavby vybuduje cestu, radšej si vo svojich plánoch nechajte čas. Môj odhad: 

  • 90 dní 

Klimaticky nepriaznivé podmienky 

V ES staviame murované domy. Stavby citlivé na klimatické podmienky. Stavby postavené od apríla do októbra nie sú ovplyvnené klimatickými podmienkami. Naopak na stavby realizované v zimnom období však klimatické podmienky vplývajú, resp. na dĺžku stavby. November, december, január, február a marec sú mesiace, ktoré prinášajú klimaticky špecifické stavby. Aj v zime však staviame. Na toto obdobie je však potrebné vybrať práce, ktoré nie sú ohrozené nízkymi teplotami. 

Preto sa v zimných mesiacoch bežne vykonávajú inštalácie v uzavretom dome. Obklady a dlažby pri priaznivých teplotách. V miernych zimách je mysliteľné vykonávať napríklad betónovanie podlahy v temperovanom dome alebo omietanie. Čo naopak v zimných mesiacoch určite neočakávajte, sú práce na fasáde. 

Vplyv zimných mesiacov sa líši v závislosti od toho, v akom štádiu sa stavba nachádza v druhej polovici novembra. Ak je stavba v novembri vo fáze zakladania, nastane úplná prestávka, a teda predĺženie o: 

  • 120 dní 

Ak však bude budova v novembri vo fáze hrubej stavby, bude to mať len malý vplyv na klímu. Zvyčajne sa fasáda odkladá na máj a zvyšok domu sa dokončí podľa plánu. V tomto prípade teda počítajte s predĺžením harmonogramu: 

  • 30 dní 

Oneskorené platby klienta a oneskorené výbery voliteľných prvkov 

Nakoniec môžete mať prekvapivo najväčší vplyv na termín dokončenia vášho domu práve Vy. Štatistiky nám ukazujú, že až 35 % našich klientov si termín posúva samo. Čo je prekvapivo vysoké číslo. 

Aby sme váš dom postavili naozaj rýchlo, na začiatku výstavby objednáme všetky remeselné práce na konkrétne termíny. Plánujeme s presnosťou na týždne. To znamená, že elektrikár už vie, ktorý týždeň za 4 mesiace bude na stavbe na začiatku výstavby. Rovnako pokrývač, tesár, dodávateľ okien, inštalatér, dodávateľ vonkajších omietok a mnohí ďalší. Všetci majú vo svojich diároch uvedený dátum začiatku vašej stavby. A tento dátum majú vo svojich diároch už v čase, keď začneme kopať základovú ryhu na vašom dome. Takže všetky remeslá sú rezervované hneď na začiatku stavby. 

Práve to, či sú remeslá objednané vopred alebo priebežne v priebehu stavby, je potom rozhodujúci rozdiel medzi tým, či dom postavíte za 7 mesiacov alebo za dva roky. Rýchlejšia výstavba vám navyše prinesie celý rad výhod: 

  • Výsledná vysoká kvalita. Platí, že tam, kde výstavba prebieha hladko, bez prerušenia a s nízkym vplyvom klímy, je kvalita najvyššia. 

  • Úspory. Plynulá a rýchla výstavba je nákladovo efektívnejšia a teda aj lacnejšia. 

  • A opäť úspora. Tentoraz v úspore nákladov na aktuálne bývanie – ak sa nasťahujete skôr, tiež v úspore peňazí (úrokov) použitých pri dlhej stavbe. 

Rýchla výstavba a objednávanie všetkých remesiel vopred má však jednu veľkú nevýhodu. Nevýhodou tohto spôsobu stavania je vysoká citlivosť na presnosť. 

Ak váš elektrikár očakáva inštaláciu v treťom augustovom týždni, potom už má naplánovanú ďalšiu stavbu na štvrtý týždeň. A podobne má na september naplánované ďalšie štyri domy. A rovnako aj október, november, december…. Tým, že si elektrikár dokáže veľmi presne naplánovať svoju prácu, môže pracovať na jednotlivých domoch približne o 20 % lacnejšie a stále zarobiť viac vďaka vysokej efektivite a presnosti. Presnosť teda prináša hodnotu pre vás v podobe lepšej ceny a pre obchod v podobe lepšieho ročného zárobku. Problém nastáva, keď máme remeslo objednané na tretí týždeň v auguste, ale stavba nie je z nejakého dôvodu pripravená na montáž. Objednaný termín sme prešvihli. A ďalší sa hľadá veľmi ťažko a trvá dlho. 

Pritom existujú dve opakujúce sa situácie, ktoré môžu spôsobiť, že vy, klient, prerušíte priebeh výstavby, a tým zrušíte plánované príchody jednotlivých remesiel: 

1) Nedodržaním termínu splatnosti etapy. 

2) Nedodržaním termínu výberu voliteľných materiálov. 

K jednej z týchto dvoch situácií potom dochádza v 35 % výstavby. Preto ak chcete stavať rýchlo, buďte vždy dva kroky pred vlastnou stavbou. Zaplaťte pred konečným termínom splatnosti. A voliteľné prvky si vyberte mesiac pred termínom objednávky. 

Stavba domu za 7 mesiacov 

Ak je k vášmu pozemku dobrý prístup. Ak budeme stavať od apríla do októbra a vyhneme sa zimnému obdobiu. Ak to bude normálny dom z hľadiska veľkosti a konštrukcie. A ak nebudete zdržiavať výstavbu oneskorenou platbou alebo neskorým výberom finálnych materiálov. Potom vám dom postavíme v ES za 6 mesiacov. A s malou rezervou ho odovzdáme za 7 mesiacov. 

Prajem vám bezproblémový priebeh výstavby. Nech vám každý deň výstavby prinesie radosť. A v ďalšom blogu sa pozrieme na to, ako dlho bude trvať príprava stavby. Teda čas medzi nájdením pozemku a začiatkom výstavby. 

Prajem vám príjemný deň, 

Váš David Mencl