Niekedy sa stretávam s mylnou predstavou, že na financovanie vlastného bývania nie je možné zabezpečiť 100% financovanie. S týmto mylným názorom prichádzajú aj vzdelanejší ľudia s dobrým všeobecným rozhľadom. Ak sa mýlia aj vzdelaní, potom je téma zjavne neprehľadná. A preto je najvyšší čas a dobrý dôvod tejto téme skutočne porozumieť.

Dnes sa vám pokúsime vysvetliť, že 100 % financovanie je iné ako 100 % hypotéka. A že financovať výstavbu domu bez vlastného kapitálu je stále pomerne jednoduché. Ukážeme vám, ako funguje program Nulová hotovosť.

Odkiaľ pramení toto nedorozumenie?

Základom tohto nepochopenia sú zmeny, ktoré vzišli z pôdy Národnej Banky Slovenska (NBS), ktorá každý rok zhoršuje podmienky pre žiadateľov o úvery. Odporúčanie NBS zo 7. októbra 2014 iniciovalo poskytovanie nových úverov na bývanie s maximálnou hodnotou LTV na úrovni 80 %. Len pri cca 5% všetkých úverov na bývanie umožňuje systém poskytnúť až 100% hypotéku.To z celkového množstva poskytnutých úverov skutočne nie je veľa.

Pri nasledujúcom texte tohto článku si zapamätajme dva parametre:

  • Pri 95 % hypoték.
  • A 100 % hypotéky.

Dovoľte mi, aby som vám položil otázku pre lepšie pochopenie:

Ak ste naozaj chorí, idete si po lieky rovno do lekárne? Alebo najprv navštívite svojho lekára, ktorý vás vyšetrí, podrobne diagnostikuje a predpíše vám najlepšiu možnú liečbu?

Pri podozrení na vážne ochorenie väčšina z nás navštívi lekára. Prekvapujúce je, že v prípade financovania ide väčšina populácie rovno len do lekárne. Lekáreň je v tomto prípade banka, osobný bankár alebo úradník na priehradke.

Dokonalé financovanie výstavby domu je však zložitá disciplína. Rovnako ako vynikajúca diagnóza od vášho lekára. Odborník na financovanie musí pracovať s množstvom parametrov:

  • Cena, ktorú zaplatíte v pomere k hodnote zabezpečenia hypotéky
  • Hypotéka vrátane možných extrémnych nastavení.
  • S ďalšími možnými produktmi na dofinancovanie
  • S časovým harmonogramom jednotlivých produktov a plánom ich výmeny v priebehu času.
  • S vývojom vašich príjmov. To znamená, aké príležitosti existujú dnes a ako sa budú meniť v budúcnosti.

Ak potrebujete skvelé riešenie financovania, musíte so všetkými týmito parametrami pracovať veľmi inteligentne. Potrebujete odborníka, ktorý pozná podrobnosti ponúk rôznych produktov a tiež rôznych bánk. Ak chcete vynikajúce riešenie, nepôjdete do lekárne, ale k odbornému lekárovi. V tomto prípade k finančnému analytikovi. A pokiaľ je možné, tak k niektorému z tých dobrých finančných analytikov.

Väčšina ľudí však pri riešení svojho financovania nechodí za odborníkom, ale na prepážku banky alebo za osobným bankárom. Títo ľudia sú často fajn, to je isté. Majú však len veľmi základný prehľad o situácii. Môžu vám poskytnúť len najjednoduchší pohľad a zväčša len na produkt svojej banky.

Na prepážke banky vám nebudú vysvetľovať, že banka môže v 5% prípadov dokáže na výnimku dať i 100 % hypotéku. Neporadia vám, aký iný produkt v inej banke by bol pre vás vhodnejší. Nemôžu vám ani legálne poradiť, ako doplniť iný produkt. A už vôbec vám neporadia, ako o tri roky nahradiť ich produkt iným, ktorý je pre vás výhodnejší. Dostanete najjednoduchšiu verziu hypotéky a odnesiete si informáciu, že potrebujete svojich 10 alebo 20 % úspor v závislosti od vášho veku.

Čo potrebujete na dobré financovanie už viete. Teraz sa pozrieme na náš zoznam a zistíme, čo môžeme získať priamo v lekárni. Teda na pobočke banky alebo u osobného bankára. Na druhej strane vyškrtnime to, čo nám nemôžu poskytnúť priamo v banke.

  • Cena, ktorú zaplatíte v pomere k hodnote hypotéky
  • Hypotéku vrátane možných krajných riešení
  • S možnými ďalšími finančnými produktmi.
  • Časový plán pre každý výrobok a plán ich výmeny v priebehu času
  • S vývojom vašich príjmov. To znamená, aké príležitosti existujú dnes a ako sa budú meniť v budúcnosti.

Odkiaľ teda pochádza mylná predstava, že na zaplatenie vlastného domu musíte vlastniť
20 %?

  • Tým, že namiesto za odborníkom na hypotéku pôjdete na prepážku banky.
  • Tým, že niekto obmedzenie pri 95% hypoték nesprávne vysvetlil ako obmedzenie pri všetkých poskytovaných hypotékach .
  • A nakoniec, čo je najdôležitejšie, mnohí ľudia nechápu rozdiel medzi 100 % hypotékou a 100 % financovaním.

100 % financovanie sa nerovná 100 % hypotéke

Žijeme v dobe bohatej na informácie. Možno až príliš. A tak sa stávame informačne plytkejšími. Sme nútení vytvárať si názory bez hlbšieho porozumenia. Táto informačná plytkosť má za následok aj častú zámenu 100 % hypotéky so 100 % financovaním. To je, samozrejme, veľké nepochopenie.


100 % financovanie pokrýva 100 % kúpnej ceny domu a pozemku.


100 % hypotéka vám poskytne 100 % odhadovanej znaleckej hodnoty zabezpečenia hypotéky.

Znalecká hodnota však nie je rovnaká ako kúpna cena. Ide o častú chybu pri poskytovaní hypotekárnych úverov. Ak kupujete draho, znalecká hodnota bude oveľa nižšia ako cena, ktorú zaplatíte. Ak kupujete lacno, znalecká hodnota je vyššia ako cena, ktorú zaplatíte.

To, že vám banka poskytne 80 %, 90 % alebo 100 % hypotéku, nemá nič spoločné s tým, koľko peňazí potrebujete na kúpu domu alebo bytu. Percento hypotéky ukazuje, aký percentuálny podiel vám banka poskytne z hodnoty zabezpečenia. Za úver zvyčajne ručíte nehnuteľnosťou, ktorú kupujete. Ak niekto stavia lacno, potom mu aj 80 % hypotéka môže zaplatiť 100 % ceny. Naopak, ak kupujete niečo za vyššiu cenu, ako je cena podľa znaleckého posudku, potom ani 100 % hypotéka nezaplatí celú cenu.

Je to trochu komplikovanejšie na predstavenie. Je to preto, že mnoho ľudí si automaticky predstavuje, že cena v kúpnej zmluve sa rovná znaleckej hodnote. To však nie je pravda.

V prípade bytov je obvyklé, že hodnota stanovená znalcom je nižšia ako kúpna cena. Preto aj 100 % hypotéka na byty zvyčajne vyplatí len 90 alebo 80 % ceny.


V prípade domov je situácia opačná a financovanie je priaznivejšie. Na dobrých pozemkoch sme zvyknutí, že hodnota domu je vyššia ako cena v ES. Vtedy aj 90 % hypotéka pokryje 100 % financovania.

Ako získať 100 % financovanie?

Takže už vieme, že 100 % financovanie nie je 100 % hypotéka. 100 % financovanie pokryje celú kúpnu cenu, takže nemusíme použiť žiadne vlastné peniaze. Teraz si vysvetlíme, ako postupovať pri 100 % financovaní. Snaha o 100 % financovanie má niekoľko postupných krokov:

Je potrebné navrhnúť dom, ktorý bude mať vynikajúcu výbornú likviditu. To znamená dom s vysokou hodnotou pre banku. Bude to dom s výborným energetickým certifikátom, dom vybavený modernými technológiami, ktoré znižujú prevádzkové náklady.

  • Je nevyhnutné obrátiť sa na znalca banky, aby ste získali čo najlepšiu cenu za ocenenie. V ideálnom prípade nám na získanie 80 % hypotéky postačí vysoká znalecká hodnota.

  • Ak samotná vysoká odhadná cena nestačí, tak rokujeme s bankou o využití rámca 5% hypoték, na ktoré sa nevzťahuje obmedzenie centrálnej banky. Schválenie hypotéky na výnimku. Takýto postup umožní získať 100% hypotéku

  • Ak by samotná hypotéka nepokryje 100 % ceny, doplníme ju iným bankovým produktom, alebo úverom od stavebnej sporiteľni

Kombináciou týchto troch krokov môže vysoké percento stavebníkov dosiahnuť 100 % financovanie svojho domu.

Je to správna cesta?

Možno si myslíte: Nie je 80% financovanie naozaj bezpečnejšie? A nie je naozaj správne si najprv nasporiť 20 %? To sú úvahy, ktoré sa na prvý, rýchly, povrchný pohľad zdajú logické. Iný obraz však získate, keď si všetko zasadíte do reality slovenskej rodiny, keď ju naozaj pochopíte do hĺbky.

Nenašetríte

Zástancovia šetrenia zabudli zohľadniť tempo rastu cien. Tí, čo sporia si neuvedomujú, že rodina, ktorá platí vysoké nájomné, má už teraz obmedzenú možnosť ďalej sporiť. Ak rodina ušetrí 800 EUR mesačne navyše k nájomnému, potom za 5 rokov ušetrí celkovo 48 000 EUR. Cena ich budúceho domu sa však za tých istých 5 rokov zvýši o 100 000 EUR. Zástancovia sporenia zabúdajú na mieru rastu cien pozemkov, domov a bytov. Neuvedomujú si, že čím viac budú sporiť, tým viac sa budú vzďaľovať od vlastného bývania.

Stratégia „sporenia“ je vhodná pre rodinu, ktorá je schopná mesačne ušetriť 5 000 EUR. Takáto rodina pohodlne prekoná rast cien. Ide však približne o 2 % rodín na Slovensku. Nemá teda zmysel ponúkať túto menšinovú stratégiu ako hlavný spôsob pre väčšinu. Pre všetkých ostatných, teda 98 % rodín, ktoré chcú mať dobré bývanie, je podstatne výhodnejšie použiť peniaze zaplatené za nájom na splácanie vlastnej nehnuteľnosti. Za rovnaké peniaze tak získajú dve hodnoty. Hodnotu dobrého bývania a dodatočnú hodnotu úspor.

Bez finančnej rezervy

Myšlienka 80 % hypoték mala priniesť väčšiu istotu. Opak je však pravdou. Požiadavka vysokého vlastného kapitálu vedie k tomu, že väčšina rodín žiadajúcich o hypotéku doslova minie všetky svoje peniaze a aj úspory svojich rodičov. A v najhoršom prípade si všetky zvyšné peniaze požičajú na drahý preklenovací úver. Bývanie nie je nadhodnota. Ak budeme klásť prekážky, prinútime rodiny, aby tieto prekážky prekonávali.


Je bezpečnejšie využiť 100 % financovanie a ponechať si finančné rezervy? Alebo použiť 80 % financovanie a ísť do záväzku splácania bez finančných rezerv? V prípade, že máte obmedzené finančné prostriedky?

Život s finančným vankúšom v zálohe je veľmi častým dôvodom, prečo si klienti vyberajú cestu nulovej hotovosti, cestu 100 % financovania. Väčšina klientov, pre ktorých som v rámci tohto programu staval domy, má nejakú finančnú rezervu. Jednoducho však nechcú splácať hypotéku s pocitom, že sa nemajú kam obrátiť, ak sa vyskytne nečakaná nepríjemnosť.

Je to správna cesta?

Bývanie je neoddeliteľnou súčasťou života. Bez dobrého bývania je ťažké žiť šťastný život. V našom živote sú nadbytočné hodnoty, ktoré si môžeme odoprieť. Ale bývanie to isto nie je. Preto prekážky NBS v oblasti bývania nevedú k tomu, aby bolo bývania menej. Vedú len k ťažšej, drahšej a nebezpečnejšej ceste vlastnému bývaniu.


Riešime dve veľké otázky. Otázku kvalitného bývania a otázku dôchodkového zabezpečenia. Dobrá hypotéka spája tieto dve otázky a nachádza dobré riešenie. Tí, ktorí celý život platili vysoké nájomné, sú v určitom okamihu ohrození kombináciou nízkeho príjmu a vysokého nájomného. To znamená potenciálnu chudobu v poslednej tretine ich života.

Na druhej strane, kto si namiesto prenájmu otvorí cestu k splácaniu svojej nehnuteľnosti, má možnosť vytvoriť si dobré majetkové zabezpečenie na starobu s hodnotou svojej nehnuteľnosti. Komu dnes umožníme vlastniť hypotéku, tomu dávame šancu na podstatne lepšiu tretinu jeho života. A tým aj šancu pre nás všetkých žiť v krajine s väčším sociálnym pokojom, pohodou a radosťou.


Pri každej rodine, ktorej 100 % financovanie pomôže z prenájmu do vlastnej hypotéky, ide o to správnu cestu. Pri každej jednej rodine, ktorá každým rokom bohatne vďaka rastúcim cenám nehnuteľností, ide o správnu cestu. Bývanie je neoddeliteľnou súčasťou života. Dobré bývanie prináša jednotlivým rodinám väčšiu spokojnosť. A šťastné rodiny vedú k šťastnejšej krajine.

Úlohou každého z nás by malo byť uľahčenie cesty k vlastníctvu domu.

Pre nás v Ekonomkách vidím dve ďalšie úlohy.


1) Zabezpečiť, aby hodnota nehnuteľnosti bola čo najvyššia aj za 30 rokov.

2) Vytvoriť záchrannú sieť pre tých, ktorí z rôznych dôvodov nemôžu splácať. Napríklad možnosť vrátenia domu.


Ale o tom niekedy inokedy.

Váš David Mencl